DSR의 정의 계산법 특례보금자리론에 대하여

요즘 한국의 국내총생산(GDP)에 대비하여 가계의 부채 비율이 높은 수준이라고 입을 높이는 뉴스 기사들을 많이 볼 수 있습니다. 한국이 세계 3위로 가개부채 격차를 2위 호주와 좁히고 있어 곧 2위에 등극할 것이라는 내용인데, 이러한 시점에서 총부채원리금상환비율(DSR) 규제의 완화는 바람직하지 않다는 의견을 덧붙입니다. 대출이 없는 현대 사회인은 거의 없을 것입니다. 이 대출을 하게 되면 항상 접하게 되는 용어가 바로 'DSR'인데요, 주변 사람들이 물어보면 명확히 답변하지 못하는 분들이라면 이 글에 주목해 주십시오. DSR의 정의와 그 계산법, 경제에 미치는 영향에 대해 한번 설명해 볼까 합니다. 이 글을 읽고 나서는 자연스럽게 DSR이라는 용어를 사용해 가며 경제 지식수준을 뽐낼 수 있게 됩니다. 

 

DSR이 그래서 뭔데? 정의를 말해줘

'부채상환비율'의 약자인 DSR은 연간 가계 소득에서 연간 부채가 얼마나 차지하는지 백분율로 측정하는 재무 비율의 지표입니다. 부채는 모기지, 신용카드 부채, 개인의 대출 및 기타 유형의 부채를 포함합니다. 주로 우리는 주택담보대출과 함께 항상 따라다니는 용어로 접하게 됩니다. 이 DSR은 금융 기관 및 정부 규제 관련 기관에서 이 지표를 통해 가계의 부채 상환 능력을 평가하고, 과도하게 부채를 축적하지 못하게 방지하는 데 사용할 수 있습니다. 그래서 대출 심사시 적극적으로 고려하는 기준이 되기도 합니다. 가계가 소득에 비해 무리하게 빚을 지게 되면 채무 불이행, 파산 등 재정의 불안정으로 이어질 수 있고 가계의 재정상황이 안 좋아지는 사람들이 많아질수록 경제 침체로 이어질 수도 있습니다. 현재는 금리 인상과 경기 침체로 DSR 비율 규제를 조이고 있는 시점이며, 기준 금리가 인하되고 규제가 완화된다면 부동산 투자 등 대출을 통해 투자를 허용함으로써 부동산 경기가 회복되고 있다는 신호탄으로 볼 수도 있습니다. 때문에 DSR 규제 여부나 규제 비율만 보고도 경제의 흐름을 예측할 수도 있습니다. 

DSR의 계산법

쉽계 예를 들어 설명해 보겠습니다. 월 소득이 500만 원인 가정이 있다고 해보겠습니다. 월 원리금을 200만 원씩 상환하는 대출을 받았을 때의 DSR을 계산해 보면 다음과 같이 계산하면 됩니다. 그렇다면 DSR=월별 부채 상환액(200만 원)/월 소득(500만 원) =2,000,000/5,000,000=0.4, 즉 40%가 되는 것입니다. 현재 주택담보대출의 규제를 위한 조건은 40%로 이와 같은 가계 재정 상황이라면 추가로 담보대출을 받지 못하고 거절당하게 될 것입니다. 여기서 부채 상환액의 기준에서 제외되는 대출도 있습니다. 서민금융상품이나 300만 원 이하의 소액신용대출, 이주비와 중도금 대출, 그리고 전세자금대출은 실생활과 밀접하고 서민이 이용하는 대출이기 때문에 제외됩니다. 간단하게 요약하면, 대출금과 이자를 소득으로 나눈다, 현재 규제 비율은 40%다. 이것만 기억하시면 되겠습니다. 

특례보금자리론에 대하여

2023년 1월 11일, 금융위원회에서 특례보금자리론 신청을 접수받는다고 공고하였습니다. 급격한 금리인상으로 침체된 부동산 시장을 살리기 위한 파격적인 정책이 아닐까 싶습니다. 1년간 한시 운영한다고하며, 대상 주택가격은 9억 이하여야 하고 최대 LTV, DTI 한도 안에서만 이용이 가능합니다. (이 용어에 대해서도 추후 연재하겠습니다.) 이 정책에서 가장 중요한 것은 DSR 미적용이라는 사실입니다. 기존 주택담보대출의 강력한 족쇄였던 이 규제가 적용되지 않기 때문에 현재 전국 아파트의 80%에 해당하는 9억 이하 아파트를 소득이 적어서 매수를 꺼려하던 주택 실수요층들에게 희소식이 아닐 수가 없습니다. 무주택자와 1 주택자가 신청 가능하며, 최대 5억 원 이내에서 대출을 받을 수 있습니다. LTV는 최대 70%, DTI는 최대 60% 내에서 대출이 가능합니다. 이 중 적은 금액이 적용된다는 것을 반드시 주의하셔야 합니다. 규제지역의 여부에 따라 비율은 달라질 수 있습니다. 만기는 10, 15, 20, 30, 40, 50년까지 총 6가지 만기가 존재합니다. 금리는 주택 가격과 소득에 따라 우대형 (4.65~4.95%)과 일반형(4.75~5.05%)으로 나뉘어 적용하는데 우대금리도 조건에 맞는다면 별도로 적용 가능합니다. 중도상환수수료는 면제입니다. 

 한국주택금융공사 홈페이지나 스마트 주택금융앱을 통해 신청이 가능하며 대출신청일로부터 30일 후에 대출 실행이 가능하다고하니 참고하시어 1달 안에 자금이 필요하시다면 다른 자금 운용 계획을 짜셔야 할 것입니다. 그리고 디딤돌대출과 같은 다른 대출상품과 동시에 이용가능한지 여부는 두 상품의 지원 요건을 충족한 경우 가능하며, 지원 한도가 낮은 상품부터 한도까지 대출을 하고 나머지 금액만큼 신청하여 지원받을 수 있습니다.